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Die Zukunft der Arbeit in Düsseldorf.

K-LAN.

2011 entwickelte die THOMSEN GROUP International Strategy Consultants, in short TGISC®, mit dem K-LAN Konzept eine weitere innovative, ganzheitliche Entwicklungsstrategie im Segment Büroimmobilien. Die Liegenschaft umfasst rd. 15.000 qm in einem angespannten Teilmarkt Düsseldorfs, geprägt durch 185.000 qm Flächenleerstand bei gleichzeitig überdurchschnittlicher Konzentration von Unternehmen aus der Informations- und Telekommunikationsbranche. Ein starkes Potential, denn mit 35% aller in Deutschland erfolgenden Unternehmens-Gründungen im Bereich IT ist Düsseldorf eine unserer IT Hauptstädte. Die gute Substanz und Struktur der Immobilie war jedoch bis dato nicht ausreichende Profilierung in einem unmittelbaren Umfeld, das nur wenige Anlaufpunkte in Sachen Versorgungs-, Verpflegungs- und Aufenthaltsqualität bietet. Die mieterseits bestehende Preisbereitschaft bewegte sich in einem nicht akzeptablen Rahmen, dem Durchschnitt des unter akutem Flächenüberhang leidenden Teilmarktes. Das Objekt musste mithin nicht mit Immobilienmarketing, sondern mit (strategischem) Inhalt profiliert und am Markt platziert werden.

Wie innowait den Erfolg schuf:

Was würde die Menschen 2050 bewegen?


 

Zentrale gesellschaftliche und branchenbezogene Wandlungsprozesse, identifiziert im Rahmen unseres Zukunftsforschungsprogramms, wurden der Entwicklung als FutureAssets® zu Grunde gelegt. Dieses starke neue Fundament ruht auf drei wesentlichen Erkenntnissen, auf denen die Strategiearbeit "aufsetzte".

 

1. Der nachweislich globale, permanent zunehmende Dynamisierungsdruck im Zusammenspiel mit steigenden Komplexitätsraten (in Gesamtheit: Dynaxität).

 

2. Der technologische Wandel, mit dem sich – insbesondere in den ITK-Branchen – Innovationszyklen stetig verkürzen. Wissen wird zum wichtigsten Asset der Wettbewerbsfähigkeit. Unternehmen unter hohem Innovationsdruck sind gleichzeitig enormen Flexibilisierungsanforderungen unterworfen. In keiner anderen Branche ist die Quote befristeter, projektbezogener, freier und selbstständiger Beschäftigungsverhältnisse so hoch wie im Bereich ITK. In Wechselwirkung zu dieser losen Koppelung in der echten Welt wird Netzwerken unerlässlich, auch für Unternehmen auf der Suche nach neuem Wissen.

 

3. Kohorten mit einem Geburtsjahr ab 1980 stellen im Segment hochqualifizierter Arbeit Arbeitnehmer mit einem völlig neuen Anspruchsverhalten dar. Dieses Anspruchsverhalten spiegelt sich nicht allein in der extensiven Nutzung dieser Technologien – auch am Arbeitsplatz, sondern auch in der Auffassung, zu welchem Preis gearbeitet werden soll. Entscheidende Einflussfaktoren sind hier der Sinnspruch, der mit der eigenen Arbeit und dem Arbeitgeber verknüpft wird, sowie die Qualität von Arbeitsplatz und direktem Umfeld. Im Angesicht des soziodemographischen Wandels, mit zunehmender Verknappung hochqualifizierter Beschäftigter, wird die Befriedigung der Bedürfnisse moderner Wissensarbeiter und Digital Natives für Unternehmen zu einer Frage der eigenen Zukunftsfähigkeit.

Was davon würde schon heute faszinieren?


 

Das Marktforschungsprogramm LiveResearch® lieferte weitere Erkenntnisse, die die FutureAssets® in den Kontext des Teilmarktes setzten. Trotz der IT-Stärke Düsseldorfs besteht keine Forschungskooperation eines hier ansässigen Unternehmens mit hier ansässigen Institutionen der Wissenschaft, beispielsweise im Bereich Informatik. Dies obwohl städtische Akteure den Wissenstransfer gerade auch für diesen Bereich forcieren sollen. Die Befragung strategischer Spitzen dieser Unternehmen dokumentierte aber ein konkretes Interesse am Austausch vor Ort. Die Befragung von Mitgliedern diverser relevanter öffentlicher Institutionen wie aus der Heinrich-Heine-Universität dokumentierte das gleiche Stimmungsbild. Trotz der hohen Dichte von Unternehmen des wissensintensiven Sektors in dem betreffenden Teilmarkt und der Anforderungen, mit denen Unternehmen und Arbeitnehmer in diesen Branchen konfrontiert werden, gab es keinen Ort, der deren Bedürfnisse als Nutzer "in-one" befriedigen konnte. Der LiveResearch® zeigte ebenfalls, dass für Unternehmen in einer nachhaltigen Antwort auf ihr Bedürfnis der Flexibilisierung auch in Bezug auf Flächenkonzepte ein wichtiges Entscheidungsmerkmal im Verlauf der Standortsuche besteht. Der LiveResearch® in der Gruppe vor Ort Arbeitender manifestierte das Anspruchsverhalten in Sachen Mittagspausenqualität und die Unterversorgung des Teilmarktes. So zeigte sich im LiveReserach® insbesondere auch, dass die CEO's kleiner und mittelgroßer Unternehmen die Aufenthaltsqualität des Nahbereichs nach der Arbeitszeit bemängelten. Für das Team-Building zuträgliches Socializing an einem Ort außerhalb des Unternehmens, bot der Standort bis dato keine Angebote.

Was war für den Markterfolg entscheidend?


 

Die Profilierung der Liegenschaft zum Zweck der Ertragssteigerung erfolgte zunächst auf inhaltlicher Ebene. In Adaption der FutureAssets® und der sich vor Ort abzeichnenden Chancen, zu denen auch die hohe Dichte von ITK-Unternehmen zählt, wurde ein Ort geschaffen, der den zukünftig zentralen Netzwerkknoten nicht nur des Teil-, sondern vielmehr des Gesamtmarktes Düsseldorfs und darüber hinaus, für die ITK-Branchen bildet. Das K-LAN, eine Anlehnung an W-LAN, ist das Knowledge-Network, dessen zentrales Herzstück, im Herzen des Standortes der ITK-Branchen ein Co-Working-Space im Teil der Erdgeschossflächen der Immobilie bildet. Hier finden nicht nur Spin-offs, Neugründungen und im Bereich ITK tätige Freiberufler ein hochwertiges, ihre Arbeitsbedürfnisse fokussierendes Angebot, sondern auch Unternehmen. Mieter der oberen Stockwerke finden hier flexible, ihren Anforderungen entsprechende, komplett ausgestattete Ausweich- und Erweiterungsflächen zur Abfederung von Auftragsspitzen. Das Konzept des gesamten Gebäudes ist auf dessen Öffnung nach außen hin angelegt. Der Co-Working-Space wird ergänzt durch eine Lounge, die attraktive Mittagsangebote bietet und zudem zu einem Platz mit hoher Aufenthaltsqualität wird. Bewusst wird hier nicht auf herkömmliche Kantinenatmosphäre gesetzt, sondern auf Kommunikation und Austausch angelegte Flächengestaltung, die mit der Atmosphäre eines Coffee-Shops oder Delis vergleichbar ist und den Lifestyle-Anforderungen der Digital Natives entspricht. In der multifunktionalen Lobby wie auch in der Lounge finden Events statt, die den Wissensaustausch fördern und gleichzeitig Ort fürs brancheninterne Netzwerken sind. Mietern und Nutzern stellt dieser inhaltliche Ansatz starke Mehrwerte in Aussicht. So arbeiten beispielsweise die für die Steigerung der Innovationskraft notwendigen Freelance-Experten in direkter Reichweite im Erdgeschoss des K-LAN und können akquirieren und akquiriert werden. Die Chance eines funktionierenden Mittagspausenangebotes bildet sich auf der Grundlage der Unterversorgung im näheren Umfeld aus. Als Impulsgeber der Entwicklung wurden die Erdgeschossflächen mit Co-Working-Space und Lounge zuerst entwickelt. Sie sind das Herz des K-LAN und Voraussetzung dessen gerichteter Vermarktung, die auf B2B-Ebene weitestgehend direkt und persönlich erfolgt. Ein Konzert von Preferred Partnern die aus den Reihen lokaler, renommierter Makler und einer Eigentümervertretung vor Ort besteht, sichert die effiziente, strategieharmonische Umsetzung, zu der auch die Etablierung des K-LAN-Netzwerks aus Wirtschaft und Wissenschaft zählt. Der in Gesamtheit zu erzielende Preiskorridor bewegt sich auf einem Niveau, das bis zu 40% über dem Durchschnitt des Teilmarktes liegt. Der Erfolg der TGISC®-Strategie macht erneut deutlich, dass insbesondere auch für gewerbliche Immobilien traditionelles Immobilienmarketing ohne spürbare Mehrwerte auf inhaltlicher Ebene (Produkt) keinen nachhaltig tragfähigen Vermarktungsimpuls freisetzt.

Falls Sie es genau wissen wollen.

 


 

Das K-LAN bietet dafür das idealtypische Umfeld für Digital Natives und (zum Beispiel ITK) Knowledge Corporations. Hier findet Zukunft im Heute statt. Alles ist auf die Bedürfnisse seiner Mieter ausgelegt. Eine Co-Working-Area stellt Unternehmen flexible Flächenpotentiale in Aussicht und attraktiviert darüber hinaus Freelancer und Spin-Offs die im Bereich digitaler Wissensproduktion tätig sind. So lassen sich gegenseitig Synergien erschließen und nutzen.

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