Das Karriere-Portal der TGISC Das Karriere-Portal der TGISC

Innovation für Immobilien – das geht unter die Außenhaut.

Willkommen im Immobilien-Portal.

Unser Beratungs-Cluster Immobilien umfasst die Branchen
Büro, Wohnen, Entertainment, Shopping und Logistik.

 

Wie Sie in einem 50.000qm Büro-Bestandsgebäude mit 60% Leerstand in 16 Monaten Vollvermietung, eine Reduzierung der Investitionskosten um 20% und eine Steigerung der Miete von Euro 9,80 auf 16,80 schaffen, wie Sie den Wert einer Immobilie mehr als verdreifachen, wie Sie aus einer B-Lage eine A-Lage mit Höchstpreisen und totgesagte Shopping-Center zum Trendsetter machen. Und wie Sie die Preisbereitschaft für ein Wohnbauprojekt um 61% steigern oder zuvor nicht denkbare städtische Zustimmungen erhalten. Dieses und mehr in unserem Real Estate-Portal.

Deutschland gilt nach wie vor im globalen Vergleich als sicherer Hafen für Immobilieninvestments. Das wird beispielsweise an dem, auch für 2012 erwartetem, Wachstum des Transaktionsvolumens auf dem Markt für Immobilieninvestments deutlich. Der Grund dafür ist in den stabilen institutionellen Rahmenbedingungen des Marktes – z.B. im Vergleich mit anderen Regionen innerhalb Europas – zu sehen, wie auch in stabilen sozialen Rahmenbedingungen, die die für große Investments unerlässliche Erwartungssicherheit von Investoren und Entwicklern sorgen. Auch liegt in der zunehmend in innerstädtischen Lagen voranschreitenden Flächenverknappung ein Grund für die Umsatzstärke des Marktes. Auch für 2012 werden hier für 1A-Lagen steigende Preise und relevante, steigende Preisbereitschaften gerechnet.

 

Die Zeiten jedoch, in denen Immobilien per se und relativ einfach verkauft respektive vermietet werden konnten, sind heute vorbei. Insbesondere in der Vermarktung an die Endnutzer liegt heute eine enorme Herausforderung begründet. Betrachtet man die strukturellen Leerstände deutscher Metropolen, so werden die Versäumnisse vormaliger Immobilienplanungen als Beispiel im Segment von Gewerbeimmobilien offenbar. Allzu lange wurde hier auf der Grundlage von Rationalitäten geplant und entschieden, die an der Wirklichkeit des Marktes vorbeizielten.

 

Dies wird auch an der Arbeit unserer Kollegen deutlich, deren Beraterportfolios, wenn sie sich diesem volkswirtschaftlich so wichtigem Cluster der Immobilien denn überhaupt widmen, strategisch notwendige Obliegenheiten häufig nicht marktadäquat gewichten. So sind es zwar auch die Anforderungen institutioneller Vorgaben, die Entwicklungsguideline sein müssen, jedoch besteht hierin nicht die zentrale, den Kern solcher Prozesse bedingende Anforderung. Ähnlich wie bei anderen Marktsegmenten, beispielsweise der Konsumgüterindustrie, auch wenn der Vergleich auf den ersten Blick hanebüchen anmuten mag, muss auf dem Weg zukunftsfähiger Entwicklungen der Nutzer der Immobilie im Zentrum des Planungsfokus’ stehen. Ein gesundes Portfolio strategischer Assets steht und fällt mit der Stärke der einzelnen Immobilien.

 

Mehr zu Büroimmobilien.

Deutsche Metropolen weisen in diesem Segment gigantische Flächenüberhänge aus. In der deutschen Hauptstadt kratzt das Leerstandsniveau von Büroimmobilien seit geraumer Zeit hartnäckig an der 2-Millionen-Quadratmeter Marke.

 

Während sich Immobilienmanager und die Maklerschaft, die sich in Bezug auf diese Flächen oft auf die Tragfähigkeit standardisierter Vermarktungsmaßnahmen verlassen, liegt das Hauptaugenmerk auf der Rendite steigernden Entwicklung zeitgerechter Neuflächen. Die nicht bewältigte Herausforderung für beide Problemfelder ist jedoch die Gleiche. Die Analyse von Geschäftsprozessen, wie auch die Optimierung von Bewirtschaftungskosten und Flächenperformance entspricht dem Modus Vivendi eines guten Standards, schafft aber kaum marktstrategische Vorteile.

 

Wie die THOMSEN GROUP International Strategy Consultants, in short TGISC® aber immer wieder in Projekten dieses Segments deutlich zeigen kann, erfordert eine nachhaltige Entwicklungs- und/oder Refurbishmentstrategie mehr als nur kalkulierbare Datengrundlagen und flotte Sprüche auf Vermarktungsplakaten. Nicht zuletzt ist beispielsweise neben der Qualität des physischen Objektzustands der Grad von Vernetzung und Einbettung in die realen Rahmenbedingungen des Standorts, die erst zu einer marktadäquaten Chancenbeurteilung führen können. Immobilien sind zeitüberdauernd – sie haben über Dekaden Bestand und müssen mit veränderten Nutzerbedingungen, resultierend aus Prozessen gesellschaftlichen Wandels, „umgehen“ können. Allein das Gewahrwerden dieses Faktums macht die Notwendigkeit der Ausrichtung auf die immobilienindividuellen FutureAssets® deutlich, der Grundlage für einen ganzheitlichen Entwicklungserfolg.

 

So geschehen in einer großen Nordrhein-Westfälischen Stadt. Wo Makler für eine in Sachen Objektsubstanz gesunde Gewerbeimmobilie in einem schwierigen Teilmarkt auf der Suche nach dem für sie besten Abschluss vor keiner Untervermietungsofferte zurückschreckten, zeigte sich das Potential des Objektes erst nach Analyse der konkreten Rahmenbedingungen vor Ort. Wenn auch diese durchaus offensichtlich waren, so wurden sie aber nicht wahrgenommen, da deren Relevanz unterbewertet blieb. Die markstrategische Hinterlegung mit einem inhaltlichen Entwicklungskonzept, das die faktische Relevanz des Objekt nutzerunabhängig stiften konnte und einen offensichtlichen Marktbedarf fokussierte, eingebettet und vernetzt im übergeordneten Rahmen des Standorts, verhalf der Liegenschaft zu nachhaltigem Markterfolg. Dies unter Ausblendung der standortbezogenen Konkurrenz und dem durch sie vorgegebenen Mietpreiskorridor, der mit dem Objekt in Folge um 30% übertroffen wurde. Immobilien werden heute über deren Inhalt verkauft – mit entsprechenden Auswirkungen auf alle prozessrelevanten Parameter, wie vorangehend geschildert deren Preis. So stellt das System der TGISC® nicht nur dem Flächenvertrieb weitere Effizienzoptionen in Aussicht.

 

Mehr zu Wohnimmobilien.

Das Segment Living ist mit ähnlichen Anforderungen wie das Segment Gewerbe-Immobilien konfrontiert. Immer neue institutionelle Anforderungen, beispielsweise an die Sicherung von Green-Standards von Immobilien stecken den Aktionsradius zwischen diesen strukturellen „Must-Do’s“ ab. Das schreckt Immobilienentwickler aber nicht vor der Umsetzung immer wieder neuer Vorhaben ab – und das ist auch gut so. Gerade in innerstädtischen Entwicklungsbereichen, insbesondere in Großstädten sind die Grabenkämpfe um die letzten verbleibenden Brachflächen enorm. Allzu oft bildet aber die Tatsache des in vielen Regionalmärkten vorhandenen Nachfragdrucks im Segment Living die einzige verlässliche Richtschnur für Entwicklung und Vermarktung der entstehenden Flächen. Das Problem ist: Entwicklungsanspruch und spätere Nutzungswirklichkeit driften häufig maximal auseinander. Ein Produkt, das für ein bestimmtes Marktpreis-Segment entwickelt wird, muss selbstredend die hohen Ansprüche der Nutzer befriedigen wissen, die im Vorfeld als Absatzsegment beziffert wurden.

 

Entsprechend gilt es, das Anspruchsprofil dieser Zielsegmente im Vorfeld en Detail zu evaluieren. Eigentlich eine Selbstverständlichkeit, doch angesichts der stetig zerfallenden Lebensstilsegmente eine enorme Herausforderung. Wie unser LiveResearch® stets auf's Neue zeigt, gilt privater Wohnraum heute als „dritte Haut“ des Menschen. Er ist wichtiges Werkzeug derer Lebensstilbekenntnisse, er übernimmt eine Demonstrationsfunktion für das individuelle Ich. Die fängt jedoch nicht erst bei der eigentlichen Einrichtung, dem Innraumdesign an, sondern bereits bei der Beplanung von Wohnungsgröße und Wohnungsgrundriss. Genauso ist die Art und Weise der Gestaltung des Gesamtensembles, wie auch die des direkten Nahbereichs und zur Verfügung stehender Facilities auf die konkreten Bedürfnisse der anvisierten Klientel abzustimmen.

 

Wie hoch ist das Mobilitätsbedürfnis, wie viele Stellplätze sind in der Umsetzung entsprechend notwendig? Wie hoch sind alltägliche Aktionsradien in Sachen Befriedigung alltäglicher Bedürfnisse, wie auch die der Freizeitgestaltung und welche Mobilitätsofferten sollten flankierend in Aussicht gestellt werden? Wie relevant ist die Sicherstellung einer intakten Nachbarschaft? Sind Möglichkeiten direkter Kommunikation zwischen Wohnmietern bzw. Wohneigentümern in größeren Entwicklungsvorhaben zwingend zu berücksichtigen? Die Immobilien-Kompetenz der TGISC®, die in den letzten 30 Jahren in unterschiedlichsten Projekten im Bereich Real Estate kontinuierlich geschärft wurde, verhilft diese Fragen vor der Projektrealisierung sicher zu beantworten und ist damit unerlässliche Planungskomponente mit dem Ohr am Endnutzer – denn der ist der Markt. Die marktstrategische Prozessbegleitung endet aber nicht mit der architektonischen Umsetzung, sondern erst wenn das, was als Projekt begonnen hat, in Wirklichkeit zu eigenem Leben erwacht. Es ist offensichtlich, dass beispielsweise auch Preisgestaltung oder Vermarktungsstrategie mit dem Gesamtkonzept harmonieren müssen, denn in ihnen muss der Endnutzer Aspekte seiner eigenen Lebenswelt wiedererkennen – die TGISC® liefert den geschärften Blick dafür.

 

Mehr zu Retail- und Freizeitimmobilien.

Die Zukunft der Freizeit liegt in den Innenstädten und dies unter einer immer dichteren Verwebung von kommerziellen und nichtkommerziellen Angeboten. So ist heute Städtetourismus nicht mehr ohne Shopping-Programm zu denken et vice versa gehören zu einem erfolgreichen Shopping-Tag immer auch Aktivitäten aus dem Bereich Leisure, wie beispielsweise der IMAX-Kino-Besuch als krönender Abschluss eines schönen Tages in der City. In diesem Kontext sprechen wir von der Konversion innerstädtischer Angebote. Wie auch im Consumer-Portal aufgezeigt, müssen sich Center ihrem direkten Umfeld öffnen, zumindest in der Innenstadt – und das ist der Standort der Zukunft.

 

Werden die vielschichtigen Merkmale, die Identität der Stadt und die Eigenlogik ihres Alltags im Entwicklungsprozess als Aktiva berücksichtigt, ja vielmehr genutzt, so profitiert das Center. Dazu zählt unter anderem auch der sensible Umgang mit der Geschichte der Stadt, deren Kultur, denn aus ihr erwächst die städtische Identität, die wiederum ein zentrales Rad im Getriebe des urbanen „Eigenlebens“ markiert. So polarisiert Center nicht Stadt.

 

Auch für den umliegenden innerstädtischen Einzelhandel eröffnet die ganzheitlich integrierte Entwicklung eines Innenstadtcenters Chancen. Entgegen der Annahme einer beschleunigten Kannibalisierung des Einzelhandels in gewachsenen städtischen Geschäftslagen durch Center, so hat sich mittlerweile das Gegenteil herausgestellt. In einer breit angelegten Studie zeigt sich, dass die Mietniveaus, bedingt durch eine entsprechende Centeransiedlung, positiv beeinflusst wurden.

 

Die TGISC® verfügt über eine breite Expertise dieses durch Mannigfaltigkeiten geprägten Prozesses. Der beginnt bei der oben skizzierten Evaluierung von Chancen einer „Einbettung“ in den kulturellen Kontext des Standorts und endet bei Sales Designs, die modernen Konsumentenanforderungen genügen und im durchdachtesten Falle die lokalkulturellen Finessen seiner zukünftigen Verbraucherschaften für sich zu nutzen weiß.

 

Mehr Informationen zu Consumerthemen und Retail-Immobilien finden Sie in unserem Consumer-Portal.

Mehr zu Logistikimmobilien.

Logistik hat Zukunft. Das zeigt die aktuelle Entwicklung der gesamten Branche. Wenn auch das Umsatzwachstum von 2009 auf 2010 noch satte 9% umfasste und auf 2011 „nur“ 5% verbucht werden konnten, so ist Deutschlands drittgrößter Wirtschaftssektor wesentlicher Treiber des Inlandsproduktes. Das spiegelt sich nun endlich auch in der Entwicklung des Marktes für Logistikimmobilien, der 2011 in Deutschland einen Rekordumsatz erzielte.

 

Wie sehen aber die FutureAssets® der Logistikbranche aus? Kaum eine andere Branche muss auf derart direkte Weise mit Einflussfaktoren institutioneller Vorgaben und Bargaining Interests von Pressure Groups umzugehen wissen. Stichwort Umwelt und insbesondere Umweltgesetzgebung: die europäische Kommission will verkehrsbedingte Emissionen bis 2050 um 60% senken. In Anbetracht der Tatsache, dass das Frachtverkehrsvolumen rapide zunehmen wird – das ist der Long Tail des Internets – eine Black Box.

Stichwort Ressourcenverknappung: wiederum extrapoliert in 2050 wird der Anteil der im Frachtverkehr eingesetzten Betriebsmedien auf der Grundlage alternativer Energien kaum mehr als der Anteil eingesetzter konventioneller Energieträger ausmachen. Selbst der beste Prozessoptimierer wird auf diese Herausforderungen keine Antwort wissen. Die durch ihn erzielte Reduzierung von Dead-Head-Raten ist allenfalls ein Tropfen auf dem heißen Stein. Ein Nutzen stetiger betriebsinterner Optimierung wie eine denkbare, „entstressende“ Lockerung von „Just-in-Time“-Vorgabepolitiken ist nicht streitbar, jedoch nicht die Zukunftslösung für die Branche.

 

Ganz zu schweigen von sich ändernden Kundenanforderungen in sich ändernden Regionalmärkten. Im Zuge im Wandel begriffener globaler Dynamiken, ablesbar beispielsweise an dem rasanten Wachstum von konsumstarken Mittelschichten in Schwellenländern, entstehen völlig neue Logistik-Hot-Spots, zentrale Drehkreuze des regionalen Handels mit zentralisierten Lagern. Bis 2050 werden global bis zu 15 neue Städte mit jeweils mehr als 15 Millionen Einwohnern entstehen. Zuvorderst entscheidend sind hier die strategische Standortwahl und Optionen multi-modaler Anbindung. Die Rolle der Immobilie ist dabei keinesfalls zu unterschätzen. Systemlösungen müssen weltweit multiplizierbar sein. Sie müssen nicht nur Effizienzkriterien im Betriebsablauf genügen können, sondern auch wachsenden Anforderungen in Bezug auf ihre Umweltfreundlichkeit. Darüber hinaus müssen sie angesichts territorialer Marktverschiebungen enormen Flexibilisierungspotentialen genügen können und entsprechende Reserven an Außenflächen bereithalten. Angesichts der oben skizzierten Veränderungen der Branche selbst, Stichwort auf Telematik basierende Selbststeuerung, wird der Bedarf an Außenflächen wachsen. Nicht zuletzt muss eine erfolgreiche Logistikimmobilie Optionen für eine Drittverwendung nach seiner Zeit offerieren. Arbeiten Sie an ihren individuellen FutureAssets®, am besten zusammen mit der TGISC®. Wir freuen uns darauf.

Referenzen

Selbstverständlich genießen alle Mandanten bei uns höchste Vertraulichkeit. Viele präferieren darüber hinaus einen noch weitergehenden Schutz, der sich auch auf die Nennung des Mandanten-Namens erstreckt. Natürlich berücksichtigen wir diesen Wunsch gern. Daher nachstehend einige ausgewählte Statements unserer Mandanten. Referenzen.

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Mehr zu GreenCity

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